โครงการร่วมทุนพัฒนาที่ดินทำเลดี(joint venture)
1.หลักการและเหตุผล
อดีตผู้ประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นด้วยการมีที่ดินอยู่แล้วนำมาพัฒนา หรือซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการขึ้นมา แต่ปรากฏว่าปัจจุบันสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศไทยชลอ อันเนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกถดถอย ทำให้นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชลอการลงทุนซึ่งสภาวะเช่นนี้คาดการณ์ว่าจะยังมีอยู่ต่อไปอีกอย่างน้อย4-5ปี แต่ภายใต้วิกฤตดังกล่าวเราสามารถสร้างโอกาสขึ้นมาได้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการธุรกิจจัดสรรบ้านหรือที่ดิน กล่าวคือปรากฏข้อเท็จจริงประการหนึ่งคือ ประเทศไทยยังมีที่ดินทำเลดีเป็นที่ต้องการของตลาดจำนวนมากที่ไม่ได้พัฒนาแต่ต้องการขายและขายไม่ได้เนื่องจากราคาสูงแต่เป็นที่ดินที่หากนำมาพัฒนาแล้วสามารถจำหน่ายได้แน่นอน แต่ผู้ประกอบการต้องใช้เงินทุนสูงมากในการซื้อ อีกทั้งธนาคารไม่ปล่อยเงินกู้ ดังนั้นมีอีกวิธีหนึ่งที่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้กับสถานการณ์ปัจจุบัน คือ การลงทุนร่วม (Joint Venture) ระหว่างเจ้าของที่ดิน และ บริษัทรับสร้างบ้าน หรือผู้ประกอบการสร้างบ้านรายย่อย ที่มีฐานะความมั่นคงทางการเงินพอสมควรซึ่งมีความชำนาญด้านการก่อสร้าง และการวางแผนงานด้านการตลาด และสินเชื่อลูกค้ารายย่อย หรือ Post Financeกับสถาบันการเงินได้ฯลฯ เพื่อจัดสรรหรือสร้างบ้าน-อาคารพาณิชย์ จำหน่าย ซึ่งจะทำให้ลดต้นทุนและลดความเสี่ยงสำหรับผู้ประกอบการ ทำให้ราคาบ้าน หรืออาคารพาณิชย์มีต้นทุนต่ำ สามารถขายได้ในราคาไม่สูงนัก ในส่วนของรูปแบบโครงการสามารถทำได้ 2 วิธีคือการสร้างเสร็จก่อนขาย หรือ การทำในลักษณะของบ้านสั่งสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาการทำบ้านสั่งสร้างจะดีกว่าในแง่ของการไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก การขายที่ดินจะทำไปพร้อม ๆ กับการขายบ้านโดยแยกออกเป็นสองสัญญา ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสามารถรับรู้รายได้เป็นรายแปลงที่ขายได้ ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านจะต้องทำการก่อสร้างและรับรู้รายได้ตามงวดงานก่อสร้างในแต่ละหลัง ซึ่งในส่วนของงานก่อสร้างจะเป็นลักษณะของการสั่งสร้าง ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบฟังก์ชั่นต่าง ๆ ได้คล่องตัวกว่าโครงการจัดสรรทั่วไป รวมถึงสามารถเลือกรายการวัสดุก่อสร้างได้หลากหลายกว่า
2.วัตถุประสงค์
2.1.ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลดต้นทุนในการดำเนินการและลดความเสี่ยงด้านเงินลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมตลอดทั้งต้นทุนด้านดอกเบี้ย
2.2.ลดภาระต้นทุนด้านภาษีรายได้ และภาษี/ค่าธรรมเนียม โอนที่ดินแก่ผู้ประกอบการ รวมทั้งเป็นการเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันของผู้ประกอบการกับต่างชาติ
2.3.ทำให้เจ้าของที่ดิน สามารถขายที่ดินได้ ไม่ปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า หรือการใช้ประโยชน์ไม่คุ้มมูลค่าที่ดิน
2.4.ก่อให้เกิดการจ้างงาน การเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจของประเทศ
2.5.เป็นตัวอย่างในการนำเสนอวิธีการแก้ไขปัญหาของประเทศแบบใหม่
3.ความเป็นไปได้ของโครงการ
โครงการนี้มีความเป็นไปได้ของโครงการเป็นอย่างสูง ด้วยเหตุผล ดังนี้
3.1.ข้อดี
3.1.1.ได้ประโยชน์ทั้งเจ้าของที่ดิน และบริษัทรับสร้างบ้าน/ผู้ประกอบการสร้างบ้านรายย่อย กล่าวคือในส่วนของเจ้าของที่ดินสามารถขายที่ดินได้ในราคาที่สูงกว่าการขายแบบยกแปลง เพราะถือเป็นการขายให้กับผู้บริโภคโดยตรง (เพียงแต่การรับรู้รายได้จะต้องรอการขายเป็นแปลง ๆ แทนที่จะสามารถรับรู้รายได้ทั้งหมดทีเดียว)ส่วนผู้บริโภคเองจะได้ราคาบ้านและที่ดินที่ถูกลง เนื่องจากไม่มีการบวกค่าดอกเบี้ยจากการกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดินและบวกกำไรจากการลงทุนซื้อที่ดิน ของผู้ประกอบการ
3.1.2.ผู้ประกอบการ ไม่ต้องซื้อที่ดินก่อน สามารถลดภาระในเรื่องของต้นทุนในเรื่องภาษี/ค่าธรรมเนียมที่ดินที่ซ้ำซ้อน และภาษีรายได้ โดยคิดจากฐานราคาค่าบ้าน/อาคารอย่างเดียว ทำให้สามารถกำหนดราคาขายได้ต่ำกว่า ขณะเดียวกันผู้บริโภคสามารถเลือกแบบบ้านได้หลากหลาย ปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอย รวมถึงการเลือกเปลี่ยนวัสดุอื่น ๆ ได้คล่องตัวมากกว่า และยังสามารถมีส่วนร่วมตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากถึงการมุงหลังคา เป็นต้น
31.3.ลดความเสี่ยงแก่ผู้ประกอบ โดยเฉพาะการกู้เงินสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุนซื้อที่ดินก่อน เหมาะกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่การทำธุรกิจมีความยากขึ้น ซึ่งในอนาคตคาดว่าน่าจะได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดินที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของตนเอง
3.1.4.เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่ต้องขายที่ดินแบบยกแปลงและได้ราคาต่ำ ได้มีโอกาสขายที่ดินได้ในราคาสุดท้ายถึงผู้ซื้อรายย่อย โดยตรง
3.1.5. ผู้ประกอบการลดต้นทุนด้านสาธารณูปโภคโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ในพื้นที่ที่ติดถนนมีระบบโครงสร้างพื้นฐานพร้อม
3.2.ข้อด้อย
3.2.1. เจ้าของที่ดินไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในครั้งเดียวต้องรอการขายที่ดินเป็นแปลง ๆ พร้อมกับการขายบ้าน
3.2.2.ขณะที่ในส่วนของผู้บริโภคเอง เนื่องจากโครงการเป็นบ้านแบบสั่งสร้าง ทำให้หากโครงการดังกล่าวมีการขายที่ไม่ต่อเนื่อง ผู้บริโภคก็จะถูกรบกวนจากการก่อสร้างโดยตรง
3.3.โอกาส
3.3.1.เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจชลอที่คาดว่าอาจต้องใช้เวลา 4-5 ปีนี้ สภาวะเศรษฐกิจถึงจะกลับมาฟื้น ทำให้การซื้อขายที่ดินเป็นไปได้ยากดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงมีแนวโน้มที่จะใช้วิธีการนี้ ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการได้ที่ดินพัฒนาที่อยู่ในทำเลที่ตลาดต้องการและเป็นที่ต้องการของตลาด อีกทั้งยังไม่ค่อยปรากฏมีใครดำเนินการด้วยวีธีนี้ โดยเฉพาะชุมชนเมืองในภูมิภาค
3.4.การดำเนินการ
ดำเนินการเปิดรับสมัครจับคู่ทางธุรกิจทางอินเตอร์เน็ต (internet) กล่าวคือ
-ทางเว็บไซ้ต์(website) http://www.siambig.com/shop/index.php?shop=Goldentriangle
-ทางอีเมล์(email) :rmipu@hotmail.com
หมายเหตุ : ข้อมูลแสดงความประสงค์ร่วมจับคู่ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์(joint venture) มีดังนี้
1.เจ้าของที่ดิน แจ้งข้อมูล ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ ที่ติดต่อ เบอร์โทร อีเมล์ สำเนาเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ความประสงค์ แผนผังที่ตั้งที่ดิน รูปถ่ายที่ดิน อธิบายลักษณะที่ดิน เช่น เป็นที่ดินถมแล้ว ระยะห่างถนนสาธารณะหน้าที่ดิน ข้อมูลไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์
2.ผู้ประกอบการ แจ้งข้อมูล ขื่อ นามสกุล ที่อยู่ ที่ติดต่อ เบอร์โทร อีเมล์ ผลงาน
ความประสงค์การทำโครงการ(เช่น จัดสรรที่ดิน จัดสรรบ้าน สร้างอาคารพาณิชย์)และทำเลที่สนใจ(เช่น บริเวณตลาด.... หมู่บ้าน ตำบล อำเภอ จังหวัด) เงื่อนไขด้านการก่อสร้าง และด้านการเงิน ค่าภาษี/ธรรมเนียมการโอน
--------------------
1.หลักการและเหตุผล
อดีตผู้ประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นด้วยการมีที่ดินอยู่แล้วนำมาพัฒนา หรือซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการขึ้นมา แต่ปรากฏว่าปัจจุบันสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศไทยชลอ อันเนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกถดถอย ทำให้นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชลอการลงทุนซึ่งสภาวะเช่นนี้คาดการณ์ว่าจะยังมีอยู่ต่อไปอีกอย่างน้อย4-5ปี แต่ภายใต้วิกฤตดังกล่าวเราสามารถสร้างโอกาสขึ้นมาได้ โดยเฉพาะผู้ประกอบการธุรกิจจัดสรรบ้านหรือที่ดิน กล่าวคือปรากฏข้อเท็จจริงประการหนึ่งคือ ประเทศไทยยังมีที่ดินทำเลดีเป็นที่ต้องการของตลาดจำนวนมากที่ไม่ได้พัฒนาแต่ต้องการขายและขายไม่ได้เนื่องจากราคาสูงแต่เป็นที่ดินที่หากนำมาพัฒนาแล้วสามารถจำหน่ายได้แน่นอน แต่ผู้ประกอบการต้องใช้เงินทุนสูงมากในการซื้อ อีกทั้งธนาคารไม่ปล่อยเงินกู้ ดังนั้นมีอีกวิธีหนึ่งที่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้กับสถานการณ์ปัจจุบัน คือ การลงทุนร่วม (Joint Venture) ระหว่างเจ้าของที่ดิน และ บริษัทรับสร้างบ้าน หรือผู้ประกอบการสร้างบ้านรายย่อย ที่มีฐานะความมั่นคงทางการเงินพอสมควรซึ่งมีความชำนาญด้านการก่อสร้าง และการวางแผนงานด้านการตลาด และสินเชื่อลูกค้ารายย่อย หรือ Post Financeกับสถาบันการเงินได้ฯลฯ เพื่อจัดสรรหรือสร้างบ้าน-อาคารพาณิชย์ จำหน่าย ซึ่งจะทำให้ลดต้นทุนและลดความเสี่ยงสำหรับผู้ประกอบการ ทำให้ราคาบ้าน หรืออาคารพาณิชย์มีต้นทุนต่ำ สามารถขายได้ในราคาไม่สูงนัก ในส่วนของรูปแบบโครงการสามารถทำได้ 2 วิธีคือการสร้างเสร็จก่อนขาย หรือ การทำในลักษณะของบ้านสั่งสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาการทำบ้านสั่งสร้างจะดีกว่าในแง่ของการไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก การขายที่ดินจะทำไปพร้อม ๆ กับการขายบ้านโดยแยกออกเป็นสองสัญญา ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสามารถรับรู้รายได้เป็นรายแปลงที่ขายได้ ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านจะต้องทำการก่อสร้างและรับรู้รายได้ตามงวดงานก่อสร้างในแต่ละหลัง ซึ่งในส่วนของงานก่อสร้างจะเป็นลักษณะของการสั่งสร้าง ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบฟังก์ชั่นต่าง ๆ ได้คล่องตัวกว่าโครงการจัดสรรทั่วไป รวมถึงสามารถเลือกรายการวัสดุก่อสร้างได้หลากหลายกว่า
2.วัตถุประสงค์
2.1.ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลดต้นทุนในการดำเนินการและลดความเสี่ยงด้านเงินลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมตลอดทั้งต้นทุนด้านดอกเบี้ย
2.2.ลดภาระต้นทุนด้านภาษีรายได้ และภาษี/ค่าธรรมเนียม โอนที่ดินแก่ผู้ประกอบการ รวมทั้งเป็นการเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันของผู้ประกอบการกับต่างชาติ
2.3.ทำให้เจ้าของที่ดิน สามารถขายที่ดินได้ ไม่ปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า หรือการใช้ประโยชน์ไม่คุ้มมูลค่าที่ดิน
2.4.ก่อให้เกิดการจ้างงาน การเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจของประเทศ
2.5.เป็นตัวอย่างในการนำเสนอวิธีการแก้ไขปัญหาของประเทศแบบใหม่
3.ความเป็นไปได้ของโครงการ
โครงการนี้มีความเป็นไปได้ของโครงการเป็นอย่างสูง ด้วยเหตุผล ดังนี้
3.1.ข้อดี
3.1.1.ได้ประโยชน์ทั้งเจ้าของที่ดิน และบริษัทรับสร้างบ้าน/ผู้ประกอบการสร้างบ้านรายย่อย กล่าวคือในส่วนของเจ้าของที่ดินสามารถขายที่ดินได้ในราคาที่สูงกว่าการขายแบบยกแปลง เพราะถือเป็นการขายให้กับผู้บริโภคโดยตรง (เพียงแต่การรับรู้รายได้จะต้องรอการขายเป็นแปลง ๆ แทนที่จะสามารถรับรู้รายได้ทั้งหมดทีเดียว)ส่วนผู้บริโภคเองจะได้ราคาบ้านและที่ดินที่ถูกลง เนื่องจากไม่มีการบวกค่าดอกเบี้ยจากการกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดินและบวกกำไรจากการลงทุนซื้อที่ดิน ของผู้ประกอบการ
3.1.2.ผู้ประกอบการ ไม่ต้องซื้อที่ดินก่อน สามารถลดภาระในเรื่องของต้นทุนในเรื่องภาษี/ค่าธรรมเนียมที่ดินที่ซ้ำซ้อน และภาษีรายได้ โดยคิดจากฐานราคาค่าบ้าน/อาคารอย่างเดียว ทำให้สามารถกำหนดราคาขายได้ต่ำกว่า ขณะเดียวกันผู้บริโภคสามารถเลือกแบบบ้านได้หลากหลาย ปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอย รวมถึงการเลือกเปลี่ยนวัสดุอื่น ๆ ได้คล่องตัวมากกว่า และยังสามารถมีส่วนร่วมตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากถึงการมุงหลังคา เป็นต้น
31.3.ลดความเสี่ยงแก่ผู้ประกอบ โดยเฉพาะการกู้เงินสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุนซื้อที่ดินก่อน เหมาะกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่การทำธุรกิจมีความยากขึ้น ซึ่งในอนาคตคาดว่าน่าจะได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดินที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของตนเอง
3.1.4.เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่ไม่ต้องขายที่ดินแบบยกแปลงและได้ราคาต่ำ ได้มีโอกาสขายที่ดินได้ในราคาสุดท้ายถึงผู้ซื้อรายย่อย โดยตรง
3.1.5. ผู้ประกอบการลดต้นทุนด้านสาธารณูปโภคโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ในพื้นที่ที่ติดถนนมีระบบโครงสร้างพื้นฐานพร้อม
3.2.ข้อด้อย
3.2.1. เจ้าของที่ดินไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในครั้งเดียวต้องรอการขายที่ดินเป็นแปลง ๆ พร้อมกับการขายบ้าน
3.2.2.ขณะที่ในส่วนของผู้บริโภคเอง เนื่องจากโครงการเป็นบ้านแบบสั่งสร้าง ทำให้หากโครงการดังกล่าวมีการขายที่ไม่ต่อเนื่อง ผู้บริโภคก็จะถูกรบกวนจากการก่อสร้างโดยตรง
3.3.โอกาส
3.3.1.เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจชลอที่คาดว่าอาจต้องใช้เวลา 4-5 ปีนี้ สภาวะเศรษฐกิจถึงจะกลับมาฟื้น ทำให้การซื้อขายที่ดินเป็นไปได้ยากดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงมีแนวโน้มที่จะใช้วิธีการนี้ ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการได้ที่ดินพัฒนาที่อยู่ในทำเลที่ตลาดต้องการและเป็นที่ต้องการของตลาด อีกทั้งยังไม่ค่อยปรากฏมีใครดำเนินการด้วยวีธีนี้ โดยเฉพาะชุมชนเมืองในภูมิภาค
3.4.การดำเนินการ
ดำเนินการเปิดรับสมัครจับคู่ทางธุรกิจทางอินเตอร์เน็ต (internet) กล่าวคือ
-ทางเว็บไซ้ต์(website) http://www.siambig.com/shop/index.php?shop=Goldentriangle
-ทางอีเมล์(email) :rmipu@hotmail.com
หมายเหตุ : ข้อมูลแสดงความประสงค์ร่วมจับคู่ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์(joint venture) มีดังนี้
1.เจ้าของที่ดิน แจ้งข้อมูล ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ ที่ติดต่อ เบอร์โทร อีเมล์ สำเนาเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ความประสงค์ แผนผังที่ตั้งที่ดิน รูปถ่ายที่ดิน อธิบายลักษณะที่ดิน เช่น เป็นที่ดินถมแล้ว ระยะห่างถนนสาธารณะหน้าที่ดิน ข้อมูลไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์
2.ผู้ประกอบการ แจ้งข้อมูล ขื่อ นามสกุล ที่อยู่ ที่ติดต่อ เบอร์โทร อีเมล์ ผลงาน
ความประสงค์การทำโครงการ(เช่น จัดสรรที่ดิน จัดสรรบ้าน สร้างอาคารพาณิชย์)และทำเลที่สนใจ(เช่น บริเวณตลาด.... หมู่บ้าน ตำบล อำเภอ จังหวัด) เงื่อนไขด้านการก่อสร้าง และด้านการเงิน ค่าภาษี/ธรรมเนียมการโอน
--------------------
